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title: "Fiador de Aluguel: Como funciona?"
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excerpt: "Fiador de aluguel é uma garantia prevista na Lei nº 8.245/91. Saiba como funciona e os direitos e deveres envolvidos nessa relação jurídica."
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  - "Direito Civil"
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A**fiança de aluguel**é uma das garantias mais comuns nos **contratos de locação**, desempenhando um papel fundamental paraassegurar que o locador receberá os pagamentos, mesmo em caso de inadimplência do locatário.

Ao renovar locação, a [fiança pode ser mantida ou renovada conforme modelo de contrato de renovação de aluguel](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/modelo-contrato-de-renovacao-de-aluguel/)
.

Prevista no inciso II do artigo 37 da [Lei nº 8.245/91](https://staging.juridico.ai/direito-civil/lei-do-inquilinato-8245-91/)
, a**fiança traz uma série de responsabilidades e direitos** tanto para o fiador quanto para as partes envolvidas na locação.

Ao rescindir o contrato, as obrigações do [fiador cessam conforme regras de rescisão de contrato de aluguel](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/modelo-rescisao-contrato-aluguel/)
, mas pode responsabilizado pelas dívidas até então acumuladas.

Neste artigo, vamos explicar como funciona a**fiança no aluguel**, os requisitos para ser fiador, suas responsabilidades, as situações em que pode ser encerrada e os cuidados necessários para evitar problemas futuros.

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[Art. 523 do CPC: Condenação em quantia certa](https://staging.juridico.ai/direito-civil/art-523-cpc/)

## **O que é a fiança no contrato de locação?**

A **fiança é uma garantia em que uma** **terceira pessoa**, o fiador, assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos contratuais **caso o locatário não os cumpra**.

Trata-se de**uma das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato**, que também contempla outras opções, como caução, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A fiança é prevista no inciso II do artigo 37 da Lei nº 8.245/91, confira:

> **Art. 37 da Lei nº 8.245/91**. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
> 
>  II – fiança;

Nos [contratos](https://staging.juridico.ai/contratos-inteligencia-artificial/)
 com fiança, a**responsabilidade do fiador pode abranger alugueis, taxas, multas e eventuais custos judiciais**, dependendo do que for estipulado no contrato.

[https://staging.juridico.ai/](https://staging.juridico.ai/)
## **Quais são os requisitos e condições para ser fiador?**

Para ser aceito como **fiador**, oindivíduo precisa **atender a determinados critérios**, geralmente definidos pelo locador.

Dentre os requisitos mais comuns estão:

- **Capacidade financeira**: o fiador deve comprovar renda suficiente para arcar com as obrigações locatícias, caso seja necessário.
- **Propriedade de bens imóveis**: em muitos casos, é exigido que o fiador possua um imóvel registrado em seu nome, como forma de garantia adicional.
- **Residir na mesma localidade do imóvel alugado**: algumas locações impõem essa exigência para facilitar eventuais ações judiciais.

Essas condições **não estão expressamente previstas na lei**, mas são práticas usuais no mercado imobiliário.

![Image](https://i.ytimg.com/vi/zI7PgGsIkSc/maxresdefault.jpg)[https://youtu.be/zI7PgGsIkSc?si=EoI2ECXfuWsL9v3y](https://youtu.be/zI7PgGsIkSc?si=EoI2ECXfuWsL9v3y)

## **Quais são as responsabilidades do fiador?**

O **fiador responde pelas obrigações** contratuais do locatário, que incluem:

- **Pagamentos de alugueis e encargos**: caso o locatário deixe de cumprir suas obrigações, o fiador deve quitar os valores em atraso.
- **Multas e taxas contratuais**: se houver cláusulas prevendo multas por descumprimento de contrato, estas também podem ser cobradas do fiador.
- **Custas processuais**: em ações judiciais envolvendo a inadimplência, o fiador pode ser responsabilizado pelos custos judiciais.

## **O fiador pode renunciar à responsabilidade?**

O **fiador pode solicitar a exoneração da fiança**, mas essa exoneração só será efetiva para **obrigações futuras** e será válida**60 dias após a notificação do credor**.

Conforme disposto no artigo 835 do Código Civil:

> **Art. 835, CC.** O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Assim, ele continua responsável pelas dívidas acumuladas durante o período em que atuou como fiador.

[Art. 334 CPC: Guia completo para Audiência de Conciliação ou Mediação](https://staging.juridico.ai/direito-civil/art-334-cpc/)

## **Em quais situações a fiança pode ser encerrada?**

O**fiador pode encerrar sua responsabilidade** nas seguintes situações:

- **Término do contrato**: com o fim do [contrato original de locação](https://staging.juridico.ai/direito-civil/modelo-de-contrato-de-locacao-residencial/) , a responsabilidade do fiador se extingue.
- **Renúncia do fiador**: é possível que o fiador solicite judicialmente a exoneração de sua obrigação. Neste caso, a responsabilidade se mantém por mais **60 dias** após a notificação, conforme prevê o **artigo 835 do Código Civil**.
- **Cláusulas de prorrogação:**na ausência de cláusula expressa no contrato, o fiador não responde por obrigações decorrentes de prorrogações automáticas do contrato.

## **Quais cuidados o fiador deve tomar?**

Advogados que assessoram **fiadores**devem orientá-los a:

- Ler atentamente as cláusulas contratuais e identificar possíveis abusos.
- Solicitar limites de responsabilidade no contrato, evitando obrigações desproporcionais.
- Verificar a possibilidade de substituir a fiança por outra modalidade de garantia, caso a relação locatícia evolua para uma renovação.

![Imagem representando como o fiador é importante no processo de aluguel](https://staging.juridico.ai/wp-content/uploads/2024/11/Fiador-de-Aluguel-1024x512.avif)

## **Como funciona a execução contra o fiador?**

A **execução contra o fiador**ocorre quando ele é chamado a **responder pelas obrigações do devedor principal**em virtude da sua previsão no contrato de locação.

Desse modo, o**fiador assume a responsabilidade de satisfazer o débito caso o devedor principal não o faça.**

Veja o resumo do procedimento:

### **Constituição da fiança**

**Texto Legal:**

> **Art. 819, CC.**A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

A**fiança deve ser estabelecida por escrito**, conforme o artigo 819 do Código Civil.

Geralmente, ela está presente em um contrato principal ou em um documento distinto, sendo essencial que este **esclareça de forma precisa os limites e as condições da garantia**.

### **Inadimplemento do devedor principal**

Para que o fiador seja acionado, o **devedor principal deve estar inadimplente.**

O credor geralmente deve **demonstrar que tentou obter o pagamento junto ao devedor principal**antes de acionar o fiador, a menos que o contrato de fiança disponha de forma diversa.

### **Notificação do fiador**

Antes da execução, o**fiador pode ser notificado para cumprir a obrigação**de forma amigável.

### **Execução judicial**

Se ofiador não cumprir a obrigação espontaneamente, o **credor poderá ajuizar uma ação de execução**, desde que possua um título executivo (extrajudicial ou judicial).

- [Títulos executivos extrajudiciais](https://staging.juridico.ai/direito-civil/art-784-cpc/) : podem ser contratos de locação com cláusula expressa de fiança e assinatura do fiador, notas promissórias, cheques, entre outros.
- **Títulos judiciais**: decisões transitadas em julgado condenando o devedor principal e, eventualmente, o fiador.

### **Defesas do fiador**

O fiador pode apresentar[embargos à execução](https://staging.juridico.ai/direito-civil/embargos-a-execucao-cpc-prazos-cabimento/)
**ou**[contestação](https://staging.juridico.ai/contestacao-inteligencia-artificial/)
, dependendo do caso, alegando, por exemplo:

- Excesso de execução (o valor cobrado é superior ao devido);
- Falta de liquidez, certeza ou exigibilidade do título;
- Benefício de ordem (art. 827 do CC), que permite ao fiador exigir que o credor primeiro busque bens do devedor principal, salvo renúncia expressa ou disposição em contrário no contrato.

### **Penhora e alienação de bens**

Se o fiador não pagar, seus **bens poderão ser**[penhorados](https://staging.juridico.ai/direito-civil/penhora-bens-art-835-cpc/)
e vendidos em hasta pública para saldar a dívida.

É importante destacar: em obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação, **o bem de família do fiador pode ser penhorado**.

Assim dispõe o art. 3°, VII da [Lei n° 8.009/1990:](https://staging.juridico.ai/direito-civil/impenhorabilidade-bem-de-familia-como-funciona/)

> **Art. 3º da Lei n° 8.099/1990.** A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
> 
>  **VII –**por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

### **Solidariedade do fiador**

**Texto Legal:**

> **Art. 828 CC.**Não aproveita este benefício ao fiador:
> 
>  II – se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

A **solidariedade do fiador**está prevista no art. 828, II, do Código Civil, que determina que o fiador**não tem direito ao benefício de ordem** se assumir a obrigação como**principal pagador ou devedor solidário**.

Isso significa que, se o **contrato estabelecer expressamente a solidariedade**, o credor pode **cobrar diretamente o fiador**, sem precisar buscar primeiro o devedor principal.

## **A importância do fiador: segurança e responsabilidade na relação locatícia**

O **fiador**é peça-chave na relação locatícia, representando uma **forma segura de garantia para o locador** e uma opção acessível para o locatário.

Contudo, a **fiança exige atenção aos aspectos legais**, especialmente quanto às condições do contrato e às responsabilidades assumidas.

O advogado(a) deve**avaliar a situação específica e orientar sobre os direitos e deveres aplicáveis**, assegurando que todas as partes estejam juridicamente protegidas.

Aproveite e leia também nosso artigo sobre: [Contagem de Prazo no CPC](https://staging.juridico.ai/direito-civil/contagem-de-prazo-cpc/)

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### **O que é a fiança no contrato de locação?**

A fiança é uma garantia contratual prevista no art. 37, II, da Lei nº 8.245/91, na qual uma terceira pessoa (o fiador) se compromete a pagar os aluguéis e encargos, caso o locatário não o faça.

### **Quais os requisitos para ser fiador em um contrato de aluguel?**

Geralmente, exige-se que o fiador tenha capacidade financeira comprovada, possua imóvel registrado em seu nome e, em alguns casos, resida na mesma localidade do imóvel alugado. Esses critérios são usuais no mercado, mas não estão na lei.

### **Quais são as obrigações do fiador?**

O fiador responde pelo pagamento de aluguéis, encargos, multas contratuais e, eventualmente, pelas custas judiciais, desde que haja previsão contratual.

### **O fiador pode deixar de ser responsável pelo contrato a qualquer momento?**

Sim, é possível solicitar a exoneração da fiança, mas ela só produzirá efeitos para dívidas futuras e 60 dias após a notificação ao credor, conforme o art. 835 do Código Civil.

### **O que acontece se o contrato de aluguel for prorrogado automaticamente? O fiador continua responsável?**

Se não houver cláusula expressa prevendo a prorrogação da fiança, o fiador não responde por obrigações decorrentes da prorrogação automática do contrato.

### **É possível cobrar diretamente do fiador sem antes acionar o locatário inadimplente?**

Depende do contrato. Se o fiador renunciou ao benefício de ordem ou assumiu a obrigação como devedor solidário (art. 828, II, CC), o credor pode cobrar diretamente dele.

### **O imóvel do fiador pode ser penhorado?**

Sim. Inclusive, o bem de família do fiador pode ser penhorado em execução de dívida por fiança em contrato de locação, conforme art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90.

### **O fiador pode apresentar defesa em caso de execução judicial?**

Sim. Ele pode apresentar embargos à execução ou contestação, alegando, por exemplo, excesso de cobrança, ausência de título executivo ou validade da fiança.

### **Como ocorre a execução contra o fiador?**

Após o inadimplemento do locatário, o fiador pode ser notificado extrajudicialmente. Caso não pague, poderá ser alvo de ação de execução com base em título executivo judicial ou extrajudicial.

### **Qual o papel do advogado na assessoria ao fiador?**

É essencial que o advogado analise o contrato, oriente quanto aos riscos da fiança, à possibilidade de exoneração e às formas de limitar responsabilidades, garantindo segurança jurídica ao cliente.

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- ![Capa com o título “STJ: compensação não reduz base dos honorários”, documentos, calculadora e pasta roxa.](https://staging.juridico.ai/wp-content/uploads/2026/10/Nome-9-2-768x480.avif) Notícias sobre Direito ### Compensação da dívida não reduz base dos honorários, decide STJ O STJ manteve os honorários sobre o valor da condenação, mesmo após a compensação integral do crédito. Entenda a decisão e prepare sua manifestação com a Jurídico AI. [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/stj-compensacao-divida-base/) 20 out, 2026

- 21 out, 2026 ![Modelo de Chamamento ao Processo](https://staging.juridico.ai/wp-content/uploads/2026/10/Modelo-de-Chamamento-ao-Processo-768x480.avif) ### Modelo de Chamamento ao Processo Modelo de Chamamento ao Processo para requerer a inclusão de devedor principal, cofiador, devedor solidário ou seguradora no polo passivo da ação. [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/chamamento-ao-processo/)
- 21 out, 2026 ![Modelo de Cessão de Direitos Possessórios](https://staging.juridico.ai/wp-content/uploads/2026/10/Modelo-de-Cessao-de-Direitos-Possessorios-768x480.avif) ### Modelo de Cessão de Direitos Possessórios Modelo de Cessão de Direitos Possessórios para formalizar a transferência de posse de imóvel urbano ou rural, com cláusulas sobre tempo de posse, preço e encargos. [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/cessao-direitos-possessorios/)
- 20 out, 2026 ![Modelo de Requerimento de Certidão de Tempo de Contribuição](https://staging.juridico.ai/wp-content/uploads/2026/10/Modelo-de-Requerimento-de-Certidao-de-Tempo-de-Contribuicao-768x480.avif) ### Modelo de Requerimento de Certidão de Tempo de Contribuição Modelo de Requerimento de Certidão de Tempo de Contribuição para requerer a emissão de CTC para fins de contagem recíproca entre regimes previdenciários. [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/previdenciario/requerimento-certidao-tempo-contribuicao/)

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