--- title: "STJ: Penhora de imóvel com alienação fiduciária exige citação do credor" id: "6829" type: "post" slug: "stj-penhora-de-imovel-exige-citacao-do-credor-fiduciario" published_at: "2025-11-12T19:02:29+00:00" modified_at: "2026-09-18T13:45:11+00:00" url: "https://staging.juridico.ai/blog/noticias/stj-penhora-de-imovel-exige-citacao-do-credor-fiduciario/" markdown_url: "https://staging.juridico.ai/blog/noticias/stj-penhora-de-imovel-exige-citacao-do-credor-fiduciario.md" excerpt: "STJ determina que a citação do credor fiduciário é obrigatória para penhora de imóvel com alienação fiduciária. Saiba mais!" taxonomy_category: - "Notícias sobre Direito" --- O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a[penhora de imóvel alienado fiduciariamente](https://staging.juridico.ai/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/) **só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução**. Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a questão se complica; aprenda mais sobre os desafios processuais em [alienação fiduciária e penhora de bens](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/) . Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a questão se complica; aprenda mais sobre os desafios processuais em [alienação fiduciária e penhora de bens](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/) . Para estruturar um pedido de penhora em execução, consulte nosso [modelo de penhora nos autos](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/modelo-penhora-rosto-autos/) . A decisão, proferida pela Terceira Turma no **Recurso Especial nº 2.237.090/SP**, reafirma o entendimento da Segunda Seção de que **a presença do credor é indispensável para preservar o direito de propriedade e garantir a legitimidade da penhora.** O caso envolveu um condomínio que buscava**cobrar taxas condominiais atrasadas por meio da penhora de um imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária**. O pedido foi negado nas instâncias inferiores e, posteriormente, confirmado pelo STJ. [Gerar minha primeira peça com IA. Teste grátis](https://app.juridico.ai/signin) [https://staging.juridico.ai/](https://staging.juridico.ai/) ## **O que estava em discussão sobre a penhora de imóvel com alienação fiduciária?** O ponto central do processo era determinar se o**imóvel dado em garantia fiduciária pode ser penhorado para satisfazer dívidas condominiais**, mesmo sem a participação do credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal. Dessa forma, o condomínio alegou que a **dívida condominial tem natureza propter rem**, ou seja, está vinculada ao próprio bem, e por issoseria possível**penhorar o imóvel independentemente da citação do credor.** Entretanto, o STJ entendeu que, embora a obrigação condominial tenha essa natureza, **a penhora direta sobre o imóvel só pode ocorrer após a citação do credor fiduciário**, já que ele detém a pro**priedade resolúvel do bem.** Segue a ementa do Acórdão: > EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais. 2. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 3. Recurso especial não provido. [Leia aqui a íntegra do Acórdão.](https://drive.google.com/file/d/1UFHBEiy3vRrLWYpcpC_S3wAG5mklrXpj/view?usp=sharing) ## **Quais foram os fundamentos da decisão sobre a****penhora de imóvel com alienação fiduciária?** O ministro Moura Ribeiro destacou que, na alienação fiduciária, **o devedor fiduciante não é o proprietário do bem**, mas apenas titular dos **direitos aquisitivos** sobre ele. A propriedade plena pertence ao credor fiduciário **até que a dívida seja quitada.** Dessa forma, qualquer **ato de constrição judicial sobre o imóvel sem a citação do credor**afetaria o **direito de propriedade de terceiro**, violando o devido processo legal. O voto ressaltou ainda que, mesmo diante da natureza propter rem da dívida condominial, **a responsabilidade final pela quitação do débito recai sobre o proprietário**, o que inclui o credor fiduciário em caso de inadimplência do devedor. [Penhora de Criptomoedas: Como funciona nos processos de execução?](https://staging.juridico.ai/direito-civil/penhora-criptomoedas/) ## **O que muda na prática jurídica?** A decisão do STJ tem impacto direto em **execuções de taxas condominiais** e em outras situações que envolvem imóveis com **alienação fiduciária em garantia**, como financiamentos imobiliários. ### **Para condomínios e administradoras** - O condomínio pode propor execução contra o devedor fiduciante, mas **deve citar o credor fiduciário** antes de requerer a penhora do imóvel. - Sem essa citação, a **constrição será considerada nula**, limitando-se apenas aos **direitos aquisitivos** do devedor sobre o bem. - Após a citação, o credor fiduciário pode optar por **pagar a dívida condominial** e **sub-rogar-se nos direitos do condomínio** para cobrar o valor do devedor. ### **Para credores fiduciários (bancos e financeiras)** - A decisão reforça a necessidade de acompanhar execuções condominiais e proteger o patrimônio vinculado à garantia fiduciária. - Caso o imóvel seja penhorado sem citação, o credor pode alegar nulidade do ato e requerer a exclusão do bem da constrição. ### **Para advogados e operadores do Direito** - Em execuções condominiais que envolvem imóveis alienados, é essencial identificar o **titular do registro da propriedade** e requerer sua citação. - Em defesas, é possível **impugnar penhoras realizadas sem observância dessa exigência**, sustentando violação ao art. 5º, LIV, da Constituição e aos princípios do contraditório e da ampla defesa. - A decisão também orienta escritórios que assessoram instituições financeiras quanto ao **monitoramento processual e prevenção de constrições indevidas**. ![STJ invalida penhora de imóvel sem citação do credor fiduciário.](https://staging.juridico.ai/wp-content/uploads/2025/11/STJ-invalida-penhora-de-imovel-sem-citacao-do-credor-fiduciario-1024x512.avif) ## **Relevância para o mercado imobiliário e para o sistema de crédito** O posicionamento do STJ traz **segurança jurídica para o mercado imobiliário** e **protege o equilíbrio das relações contratuais** entre financiados e credores. A**alienação fiduciária** é amplamente utilizada como garantia de crédito imobiliário e de operações financeiras, e sua estabilidade depende da **preservação do direito de propriedade do credor até o pagamento integral da dívida.** Com a exigência de citação, o Tribunal assegura que **nenhum bem alienado seja atingido por decisão judicial sem o conhecimento do verdadeiro proprietário**, evitando prejuízos a instituições financeiras e evitando distorções no sistema de garantias. Ao mesmo tempo, o STJ reafirma que **a dívida condominial não se extingue**, devendo ser satisfeita por quem tem relação direta com o bem, o que mantém a efetividade das execuções de crédito condominial. ## **STJ reforça contraditório na penhora de imóvel alienado** O STJ consolidou o entendimento de que a**penhora de imóvel com alienação fiduciária só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução.** A decisão reforça a proteção do direito de propriedade, garante a observância do contraditório e preserva a **coerência entre o regime jurídico da alienação fiduciária e a natureza propter rem das dívidas condominiais**. Para advogados, síndicos e administradores de condomínios, a orientação prática é clara: **identificar o credor fiduciário e incluí-lo no polo passivo da execução antes de requerer a penhora**. Para instituições financeiras, a decisão serve de alerta para**acompanhar execuções**relacionadas aos imóveis sob sua propriedade fiduciária. Com isso, o STJ reafirma seu papel de harmonizar o sistema jurídico civil e processual, assegurando que **nenhum ato de constrição sobre bem alheio ocorra sem a participação do verdadeiro titular da propriedade**. Leia também nosso artigo sobre [Melhor IA para contratos jurídicos: Descubra a ideal para advogados](https://staging.juridico.ai/juridico/melhor-ia-para-contratos/) [https://staging.juridico.ai/](https://staging.juridico.ai/) ### **É possível penhorar um imóvel financiado para pagar dívidas de condomínio?** Sim, mas com uma condição importante: o credor fiduciário (banco ou instituição financeira) deve ser citado para participar da execução. Segundo o STJ, a penhora só é válida se o verdadeiro proprietário do imóvel (que na alienação fiduciária é o credor) tiver conhecimento e oportunidade de se defender no processo. ### **Por que o banco precisa ser citado se a dívida é do morador?** Porque na alienação fiduciária, o morador (devedor fiduciante) não é o proprietário pleno do imóvel, apenas possui direitos aquisitivos sobre ele. A propriedade pertence ao banco até que o financiamento seja totalmente quitado. Por isso, penhorar o imóvel sem citar o banco violaria o direito de propriedade de terceiro e o devido processo legal. ### **O que acontece se o condomínio penhorar o imóvel sem citar o banco?** A penhora será considerada nula. Nesse caso, a constrição judicial ficará limitada apenas aos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel, não atingindo a propriedade em si. O credor fiduciário pode alegar a nulidade do ato e requerer a exclusão do bem da penhora. ### **O banco pode ser obrigado a pagar a dívida do condomínio?** Sim. Como proprietário do imóvel e considerando que a dívida condominial tem natureza propter rem (vinculada ao bem), o banco pode ser responsabilizado pelo pagamento. Se optar por quitar a dívida, o credor fiduciário pode se sub-rogar nos direitos do condomínio e cobrar o valor do devedor posteriormente. ### **O que os advogados devem fazer na prática?** Antes de requerer a penhora de um imóvel financiado, é essencial consultar o registro do imóvel para identificar se há alienação fiduciária e quem é o credor. Em caso positivo, o credor fiduciário deve ser citado e incluído no processo de execução. Essa providência evita a nulidade da penhora e garante a validade jurídica de todo o procedimento executivo. [Experimentar a Jurídico AI de graça](https://app.juridico.ai/signin) ## Posts recentes [Ver todos](https://staging.juridico.ai/blog/) - [Cumprimento de sentença: prazos e como elaborar o pedido](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/cumprimento-de-sentenca-o-que-e-como-funciona/) - [Compensação da dívida não reduz base dos honorários, decide STJ](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/stj-compensacao-divida-base/) - [Usucapião de domínio na internet: STJ discute possibilidade](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/usucapiao-dominio-internet-stj/) - [Autos remetidos, recebidos e em carga: o que significa cada movimentação do processo](https://staging.juridico.ai/blog/juridico/autos-remetidos/) - [Golpe do Pix: o que fazer e como recuperar o dinheiro](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/golpe-do-pix-recuperar/) ## Posts da mesma categoria deste post [Ver todos](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/) - [Compensação da dívida não reduz base dos honorários, decide STJ](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/stj-compensacao-divida-base/) - [Usucapião de domínio na internet: STJ discute possibilidade](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/usucapiao-dominio-internet-stj/) - [Dia do Servidor Público e Finados 2026: cuidados com os prazos processuais](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/dia-servidor-publico-finados-2026-prazos/) - [Fim da escala 6×1 promulgado: quando começa a valer e o que muda](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/fim-da-escala-6x1/) - [NR-1: STF suspende ações por 60 dias](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/nr-1-stf-suspensao-acoes-60-dias/) ## Modelos mais buscados [Ver todos](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/) - [Modelo de Requerimento de Certidão de Tempo de Contribuição](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/previdenciario/requerimento-certidao-tempo-contribuicao/) - [Modelo de Requerimento de Certidão de Objeto e Pé](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/requerimento-certidao-objeto-pe/) - [Modelo de Carta Testemunhável](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-penal/carta-testemunhavel/) - [Modelo de Carta Precatória](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/carta-precatoria/) - [Modelo de Carta de Renúncia de Síndico](https://staging.juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/carta-renuncia-sindico/) ## Categorias [Ver todos](https://staging.juridico.ai/blog/) - [Direito Civil](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/) - [Direito de Família](https://staging.juridico.ai/blog/direito-familia/) - [Direito Digital](https://staging.juridico.ai/blog/direito-digital/) - [Direito Penal](https://staging.juridico.ai/blog/direito-penal/) - [Direito Trabalhista](https://staging.juridico.ai/blog/direito-trabalhista/) ![Carlos Moura](https://secure.gravatar.com/avatar/45f6a34d2676ed3ef0c4fde6a182d3fc084c252e76f1a7b067d39b35dd9d4661?s=48&d=mm&r=g) Carlos Moura 12/11/2025 ## Mais conteúdos úteis para você - [Dia do Servidor Público e Finados 2026: cuidados com os prazos processuais](https://staging.juridico.ai/blog/noticias/dia-servidor-publico-finados-2026-prazos/) - [Ocultação de patrimônio: como localizar bens do devedor e quais medidas jurídicas adotar](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/ocultacao-de-patrimonio/) - [Declaração de hipossuficiência: modelo e requisitos](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/declaracao-de-hipossuficiencia/) - [Recurso inominado: prazo, preparo e como elaborar](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/recurso-inominado-prazos-cabimento/) ## Notícias mais lidas ### Direito Civil 1. 1 Cumprimento de sentença: prazos e como elaborar o pedido 21/10/26 [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/cumprimento-de-sentenca-o-que-e-como-funciona/) 2. 2 Golpe do Pix: o que fazer e como recuperar o dinheiro 20/10/26 [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/golpe-do-pix-recuperar/) 3. 3 Ocultação de patrimônio: como localizar bens do devedor e quais medidas jurídicas adotar 19/10/26 [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/ocultacao-de-patrimonio/) 4. 4 Declaração de hipossuficiência: modelo e requisitos 19/10/26 [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/declaracao-de-hipossuficiencia/) 5. 5 Recurso inominado: prazo, preparo e como elaborar 19/10/26 [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/recurso-inominado-prazos-cabimento/) 6. 6 Trânsito em julgado: como identificar e o que fazer depois 19/10/26 [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/transito-em-julgado/) 7. 7 Contrato de vesting: como estruturar cliff, cronograma e saída do beneficiário 16/10/26 [→ Ler artigo](https://staging.juridico.ai/blog/direito-civil/contrato-de-vesting/) 8. 8 O que significa decurso de prazo no processo? 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