Modelo de Ação de Extinção de Condomínio

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA [NÚMERO DA VARA]ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE [CIDADE]/[UF]

[NOME COMPLETO DO AUTOR], [NACIONALIDADE DO AUTOR], [ESTADO CIVIL DO AUTOR], [PROFISSÃO DO AUTOR], portador da Carteira de Identidade RG nº [RG DO AUTOR], inscrito no CPF sob o nº [CPF DO AUTOR], com endereço eletrônico em [E-MAIL DO AUTOR], residente e domiciliado em [ENDEREÇO COMPLETO DO AUTOR], por intermédio de seu advogado infra-assinado, conforme instrumento de procuração anexo, com escritório profissional em [ENDEREÇO COMPLETO DO ADVOGADO], onde recebe intimações e notificações, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM INDIVISÍVEL

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja cumulação com pedido de arbitramento de aluguel por uso exclusivo do bem comum:

com pedido cumulado de arbitramento de indenização por fruição exclusiva

com fundamento nos arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil, bem como nos arts. 725, inciso IV, e 730 do Código de Processo Civil, em face de

[NOME COMPLETO DO RÉU], [NACIONALIDADE DO RÉU], [ESTADO CIVIL DO RÉU], [PROFISSÃO DO RÉU], portador da Carteira de Identidade RG nº [RG DO RÉU], inscrito no CPF sob o nº [CPF DO RÉU], com endereço eletrônico em [E-MAIL DO RÉU], residente e domiciliado em [ENDEREÇO COMPLETO DO RÉU],

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso figurem outros coproprietários no polo passivo em litisconsórcio necessário:

e [NOME COMPLETO DO CORRÉU] Ressalta-se que a citação de todos os coproprietários do imóvel indivisível é obrigatória, por se tratar de litisconsórcio passivo necessário, sob pena de nulidade do processo., [NACIONALIDADE DO CORRÉU], [ESTADO CIVIL DO CORRÉU], [PROFISSÃO DO CORRÉU], portador da Carteira de Identidade RG nº [RG DO CORRÉU], inscrito no CPF sob o nº [CPF DO CORRÉU], com endereço eletrônico em [E-MAIL DO CORRÉU], residente e domiciliado em [ENDEREÇO COMPLETO DO CORRÉU],

pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir delineados.

Da Gratuidade da Justiça

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a parte autora necessite dos benefícios da gratuidade da justiça por insuficiência de recursos:

A parte autora declara, sob as penas da lei, não possuir condições financeiras de arcar com o pagamento das custas processuais, despesas do processo e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e do sustento de sua família.

Para fins de demonstração da hipossuficiência econômica alegada, junta-se à presente petição a declaração de hipossuficiência financeira, acompanhada de [DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS DE RENDA].

Diante do exposto, requer a concessão integral dos benefícios da gratuidade da justiça, com esteio no art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, bem como no art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

Dos Fatos

O autor e a parte ré são legítimos coproprietários do bem imóvel constituído por [DESCREVER O IMÓVEL], situado na [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], registrado sob a matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], junto ao [NOME DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS], com as seguintes características e confrontações: [DESCREVER LIMITES E CONFRONTAÇÕES DO IMÓVEL].

A comunhão de direitos sobre o aludido imóvel decorre de [DESCREVER A ORIGEM DA COPROPRIEDADE], conforme comprovam a respectiva certidão de matrícula imobiliária e o [TÍTULO DE AQUISIÇÃO OU FORMAL DE PARTILHA] anexos aos autos, nos termos do art. 588, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em virtude do título dominial correspondente, a titularidade do imóvel restou partilhada na proporção de [PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO AUTOR] pertencente a [NOME COMPLETO DO AUTOR], cabendo a [NOME COMPLETO DO RÉU] a fração ideal de [PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO RÉU].

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja outros coproprietários integrantes da comunhão:

Ao coproprietário [NOME COMPLETO DO CORRÉU] pertence a fração ideal correspondente a [PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO CORRÉU].

Trata-se de bem indivisível por sua própria natureza e destinação fática, sendo inviável a sua cômoda partilha material sem descaracterização, alteração de destinação ou expressiva desvalorização econômica.

Ocorre que a convivência condominial tornou-se insustentável em virtude do manifesto desinteresse do autor em manter a copropriedade. Não obstante as reiteradas tentativas amigáveis empreendidas para alienar o bem consensualmente a terceiros, adquirir a cota-parte remanescente ou estabelecer a administração conjunta, os consortes não alcançaram consenso sobre o destino do patrimônio comum.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o réu exerça posse ou ocupação exclusiva sobre o imóvel indivisível:

Ademais, a parte ré [NOME COMPLETO DO RÉU] encontra-se na posse e fruição exclusiva do imóvel comum desde [DATA DE INÍCIO DA OCUPAÇÃO EXCLUSIVA], usufruindo integralmente do bem sem prestar qualquer contraprestação pecuniária, compensação financeira ou pagamento proporcional de aluguel em favor do autor, que se vê obstado de usufruir de seu próprio patrimônio.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o imóvel encontre-se desocupado ou sem destinação econômica definida:

Ressalta-se, outrossim, que o bem encontra-se atualmente desocupado, gerando despesas periódicas de conservação e tributos sem produzir qualquer rendimento, restando frustradas todas as tentativas de destinação econômica ou locação conjunta pela recusa injustificada da parte ré.

Diante do absoluto dissenso entre os condôminos quanto à destinação, compra, venda ou locação do bem indivisível, bem como da inexistência de acordo para a extinção consensual da copropriedade, não restou ao autor alternativa senão a propositura da presente demanda para que seja declarada a extinção do condomínio e determinada a alienação judicial do imóvel.

Do Direito à Extinção do Condomínio e da Indivisibilidade do Bem

O direito brasileiro confere ao condômino a prerrogativa incontestável de exigir, a qualquer momento, a extinção da comunhão e a divisão da coisa comum. Com efeito, preconiza o art. 1.320 do Código Civil que “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.

Cuida-se de direito potestativo, atribuído pela lei civil a qualquer dos consortes para pôr termo ao estado transitório de comunhão. A copropriedade é instituto vocacionado à temporariedade, porquanto o dissenso entre os proprietários quanto à utilização, fruição e administração do patrimônio inviabiliza a harmonia social e a própria função econômica da propriedade. Não havendo ajuste de indivisão firmado nos termos do art. 1.320, § 1º, do Código Civil, ninguém pode ser compelido a permanecer em condomínio contra a sua vontade.

Tratando-se de imóvel caracterizado pela indivisibilidade material e jurídica, cuja fragmentação fática implicaria alteração substancial de sua destinação, descaracterização estrutural ou sensível depreciação econômica, incide a regra imperativa do art. 1.322 do Código Civil:

“Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”

Nesse contexto, diante da ausência de consenso para a adjudicação integral do imóvel a um único consorte mediante a devida compensação financeira aos demais, impõe-se a alienação forçada do bem comum, na forma da legislação processual civil. O art. 725, inciso IV, do Código de Processo Civil expressamente submete ao procedimento de jurisdição voluntária a alienação da coisa comum.

Complementando tal regramento, dispõe o art. 730 do Código de Processo Civil que, “não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão”, observando-se os requisitos formais de praxe.

Fica expressamente ressalvado e garantido, por ocasião da praça ou leilão judicial, o exercício do direito de preferência legal conferido aos coproprietários, nos termos do art. 1.322 do Código Civil. Assegura-se aos condôminos a prerrogativa de adjudicar o imóvel em igualdade de condições e preço com terceiros licitantes, garantindo-se a primazia àquele que demonstrar a realização de benfeitorias de maior valor ou, inexistindo estas, ao titular do quinhão de maior extensão.

Assim, demonstrada a indivisibilidade da coisa, a copropriedade entre as partes e o inconciliável dissenso para a manutenção do condomínio ou sua alienação particular, imperiosa é a procedência do pedido de extinção de condomínio com a subsequente determinação de alienação judicial do imóvel e a partilha do produto apurado na exata proporção dos respectivos quinhões dominiais.

[INSERIR JURISPRUDÊNCIA APLICÁVEL]

Da Necessidade de Avaliação Pericial Prévia

Para que a alienação judicial do bem comum alcance a sua finalidade com absoluta segurança jurídica, justiça comutativa e transparência, mostra-se indispensável a prévia apuração do valor real de mercado do imóvel objeto da comunhão.

A fixação escorreita do valor venal do imóvel é medida imperativa não apenas para estabelecer o preço mínimo de arrematação em eventual hasta pública ou leilão judicial, nos moldes do art. 730 do Código de Processo Civil, mas também para salvaguardar o direito de preferência dos condôminos, garantido pelo art. 1.322 do Código Civil. Somente com a delimitação técnica e precisa da expressão econômica do patrimônio indivisível será viável assegurar a justa repartição do produto apurado ou facultar a qualquer dos consortes a adjudicação da cota-parte remanescente pelo valor correspondente de mercado.

Dessa forma, inexistindo consenso prévio e documental entre os condôminos acerca do montante pecuniário atualizado do imóvel, faz-se necessária a realização de avaliação pericial no curso do feito, a ser desempenhada por perito de confiança nomeado por este douto Juízo, com a apresentação de laudo mercadológico pormenorizado que considere a localização, as benfeitorias, o estado de conservação e a valorização imobiliária regional do bem.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso se admita a realização da avaliação por intermédio de Oficial de Justiça avaliador para maior celeridade processual:

Subsidiariamente, caso este Juízo entenda prescindível a perícia por profissional de engenharia ou corretagem imobiliária, requer-se a expedição de mandado de constatação e avaliação a ser cumprido por Oficial de Justiça avaliador, conferindo-se a devida celeridade à liquidação do valor do imóvel.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja laudo extrajudicial prévio ou consenso futuro das partes sobre o valor venal:

Na hipótese de as partes alcançarem posterior consenso quanto ao valor do bem durante a instrução processual, ou de haver concordância expressa com as avaliações mercadológicas já trazidas aos autos, requer-se a homologação judicial do valor acordado, dispensando-se a realização de prova pericial e procedendo-se de imediato aos atos preparatórios da alienação judicial.

Assim, requer a parte autora seja determinada a prévia avaliação judicial do imóvel objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], a fim de estabelecer a justa base econômica para a extinção do condomínio e viabilizar a futura alienação judicial ou eventual exercício do direito de preferência entre os coproprietários.

[INSERIR JURISPRUDÊNCIA APLICÁVEL]

Da Indenização por Uso Exclusivo e Arbitramento de Aluguel

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a parte ré exerça a posse direta, fruição ou ocupação exclusiva sobre a totalidade do imóvel indivisível:

Na hipótese em que um dos coproprietários usufrui privativamente da totalidade do bem comum, obstaculizando a posse e a fruição concomitante pelos demais condôminos, exsurge o dever jurídico de indenizar os consortes prejudicados pela utilização exclusiva dos frutos e utilidades da coisa comum.

Com efeito, a legislação civil veda a apropriação singular dos rendimentos ou das vantagens econômicas oriundas do patrimônio comum sem a justa compensação pecuniária aos demais titulares dominiais. A permanência unilateral no bem impõe a fixação de contraprestação correspondente ao valor locatício proporcional à fração ideal pertencente ao condômino privado da posse, sob pena de restar configurado intolerável enriquecimento sem causa.

Nesse diapasão, o arbitramento de aluguel mensal em favor do autor é medida imperativa para restaurar o equilíbrio econômico entre os comunheiros, devendo o encargo incidir proporcionalmente à sua fração ideal correspondente a [PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO AUTOR] sobre o valor locativo integral do imóvel.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso tenha ocorrido prévia notificação extrajudicial para constituição em mora da parte ré:

O termo inicial da obrigação de pagamento do aluguel indenizatório deve coincidir com a data da notificação extrajudicial comprobatória da inequívoca oposição à fruição exclusiva, momento a partir do qual a parte ré foi formalmente constituída em mora, perdurando a exigibilidade até a efetiva alienação judicial ou desocupação do imóvel.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso não tenha havido notificação prévia, fixando-se a mora a partir da citação judicial:

Inexistindo prévia interpelação extrajudicial entre as partes, o dever indenizatório decorrente do arbitramento de aluguel mensal é devido a partir da citação válida da parte ré no presente feito, termo em que restou formalmente aperfeiçoada a sua constituição em mora quanto à fruição exclusiva, estendendo-se a obrigação até a efetiva extinção do condomínio pela desocupação, adjudicação ou arrematação do imóvel em leilão.

Requer-se, por conseguinte, a condenação da parte ré [NOME COMPLETO DO RÉU] ao pagamento mensal de indenização pela fruição exclusiva do bem indivisível, apurando-se o valor locatício de mercado por intermédio da perícia técnica judicial ou por estimativa provisória a ser arbitrada por este douto Juízo, com os devidos acréscimos legais de correção monetária e juros de mora.

[INSERIR JURISPRUDÊNCIA APLICÁVEL]

Da Audiência de Conciliação e Mediação

Em estrita observância ao disposto no art. 319, inciso VII, do Código de Processo Civil, a parte autora manifesta a sua opção acerca da realização da audiência prévia de conciliação ou mediação.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a parte autora manifeste interesse na realização da audiência de conciliação:

A parte autora manifesta expresso interesse na designação e realização da audiência prévia de conciliação ou mediação, com o escopo de possibilitar a autocomposição entre os coproprietários quanto à extinção consensual do condomínio, à eventual adjudicação amigável da cota-parte ou à fixação consensual de parâmetros para a avaliação e venda particular do imóvel.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a parte autora opte pela não realização da audiência prévia de conciliação:

A parte autora manifesta o seu desinteresse na designação da audiência preliminar de conciliação ou mediação, tendo em vista o manifesto esgotamento das tratativas extrajudiciais para a dissolução consensual da comunhão, requerendo o regular prosseguimento do feito com a citação da parte ré para oferecer contestação, sem prejuízo de eventual composição amigável em fase processual ulterior.

Dos Pedidos e Requerimentos

Ante o exposto, respeitosamente requer a Vossa Excelência:

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja pedido de gratuidade da justiça:

a) A concessão integral dos benefícios da gratuidade da justiça, nos termos da legislação processual civil, haja vista a hipossuficiência econômica da parte autora para arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo de seu próprio sustento;

b) A citação da parte ré [NOME COMPLETO DO RÉU] e do litisconsorte necessário [NOME COMPLETO DO CORRÉU], nos endereços declinados no preâmbulo, para que, querendo, compareçam à audiência de conciliação eventualmente designada ou apresentem resposta no prazo legal, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato;

c) A determinação de avaliação pericial prévia do imóvel indivisível objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], nomeando-se perito judicial com a fixação de prazo para a apresentação de laudo de avaliação mercadológica atualizado, ou, subsidiariamente, a expedição de mandado de constatação e avaliação a ser cumprido por Oficial de Justiça avaliador;

d) O julgamento de total PROCEDÊNCIA dos pedidos formulados na presente ação, para fins de:

d.1) Declarar formalmente a extinção do condomínio existente sobre o imóvel matriculado sob o nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] perante o [NOME DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS];

d.2) Determinar a alienação judicial do bem comum em hasta pública ou leilão judicial, nos moldes do art. 725, inciso IV, e art. 730 do Código de Processo Civil, observando-se expressamente o direito de preferência dos condôminos na arrematação e adjudicação, nos termos do art. 504 e art. 1.322 do Código Civil, com a subsequente partilha do valor apurado entre as partes na exata proporção de suas frações ideais dominiais, correspondentes a [PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO AUTOR] para a parte autora, [PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO RÉU] para a parte ré e [PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO CORRÉU] para o litisconsorte;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso tenha sido formulado pedido de arbitramento de aluguel por fruição exclusiva do bem:

d.3) Condenar a parte ré [NOME COMPLETO DO RÉU] ao pagamento de indenização mensal a título de aluguel pela fruição e ocupação exclusiva do imóvel comum, no valor correspondente à cota-parte da parte autora ([PERCENTUAL OU FRAÇÃO IDEAL DO AUTOR]), com incidência desde [DATA DE INÍCIO DO TERMO INICIAL DO ALUGUEL] até a efetiva desocupação, adjudicação ou alienação judicial do bem, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios legais;

e) A condenação da parte ré ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, nos termos da legislação processual civil, na hipótese de resistência ou oposição aos termos da presente pretensão;

f) A produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente a prova documental suplementar, pericial imobiliária, o depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas, caso necessárias ao deslinde da controvérsia.

Dá-se à causa o valor de R$ [VALOR DA CAUSA].

Nestes termos,
Pede deferimento.

[CIDADE]/[UF], [DATA].

[ASSINATURA DO ADVOGADO]
[NOME DO ADVOGADO]
OAB/[UF] nº [NÚMERO DA OAB]