Direito de preferência: principais hipóteses e efeitos jurídicos

O direito de preferência garante a determinada pessoa prioridade para adquirir um bem ou direito nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Essa preferência pode decorrer diretamente da legislação ou ser estabelecida em contrato. É comum em relações envolvendo locatários, condôminos, coerdeiros e compradores que tenham pactuado uma cláusula de preempção.

Apesar de essas situações terem a mesma finalidade, assegurar prioridade na aquisição, cada uma possui requisitos, prazos e consequências próprias. Em alguns casos, o titular preterido pode requerer o bem para si. Em outros, o descumprimento gera apenas o direito à indenização.

Como funciona o direito de preferência?

O direito de preferência não obriga o proprietário a vender o bem. Contudo, caso decida realizar a venda ou outro negócio abrangido pela preferência, deverá oferecer ao titular a possibilidade de adquiri-lo nas mesmas condições propostas a terceiros.

A comunicação deve apresentar os elementos necessários para uma decisão consciente, como:

• preço;
• forma de pagamento;
• prazos;
• existência de ônus;
• encargos relacionados ao negócio;
• condições estabelecidas na proposta de terceiro.

O titular da preferência não pode exigir condições mais vantajosas. Para exercer seu direito, deve aceitar integralmente a proposta apresentada.

Caso o proprietário altere posteriormente algum elemento relevante do negócio, como reduzir o preço ou facilitar a forma de pagamento, poderá ser necessário realizar uma nova comunicação.

Qual é a diferença entre preferência legal e contratual?

A preferência legal decorre diretamente da legislação. Sua existência independe de uma cláusula específica no contrato.

São exemplos a preferência:

• do locatário na compra do imóvel alugado;
• do condômino na venda de parte de coisa indivisível;
• do coerdeiro na cessão de direitos hereditários a pessoa estranha à sucessão.

A preferência contratual, por sua vez, nasce de um acordo entre as partes. É o caso do pacto de preferência, também conhecido como preempção, disciplinado pelos arts. 513 a 520 do Código Civil.

Nessa modalidade, o comprador assume a obrigação de oferecer o bem ao vendedor original caso pretenda vendê-lo ou dá-lo em pagamento futuramente.

A distinção é importante porque a preferência legal pode, em determinadas situações, permitir que o titular requeira o próprio bem. Já a violação da preferência contratual normalmente resulta em perdas e danos.

Quais são as principais hipóteses de direito de preferência?

Embora existam previsões específicas em diferentes áreas, algumas hipóteses aparecem com maior frequência na prática jurídica.

Direito de preferência do locatário

O art. 27 da Lei do Inquilinato assegura ao locatário preferência para adquirir o imóvel alugado em caso de:

• venda;
• promessa de venda;
• cessão;
• promessa de cessão de direitos;
• dação em pagamento.

O locador deve comunicar ao locatário todas as condições do negócio, especialmente o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e o local e horário para exame da documentação.

Após receber a comunicação, o locatário possui 30 dias para manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral da proposta. A ausência de manifestação dentro desse prazo provoca a perda da preferência em relação àquela negociação.

A preferência do locatário não se aplica a todas as formas de transferência do imóvel. O art. 32 da Lei do Inquilinato apresenta exceções, como permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Direito de preferência entre condôminos

O art. 504 do Código Civil estabelece que o condômino de coisa indivisível não pode vender sua parte a uma pessoa estranha ao condomínio se outro coproprietário quiser adquiri-la nas mesmas condições.

O objetivo é evitar o ingresso de terceiros na relação condominial e, quando possível, contribuir para a redução do estado de indivisão do bem.

Caso não tenha sido previamente informado sobre a venda, o condômino poderá depositar o preço e requerer para si a parte transferida. Para isso, deverá agir no prazo decadencial de 180 dias, contado da ciência inequívoca da alienação.

Em regra, o exercício dessa preferência exige:

• indivisibilidade da coisa;
• venda da fração a terceiro estranho ao condomínio;
• ausência de ciência prévia do condômino;
• depósito do mesmo preço pago pelo terceiro;
• observância do prazo de 180 dias.

O Superior Tribunal de Justiça entende que a preferência prevista no art. 504 não se aplica quando a fração é vendida a outro coproprietário, pois não há ingresso de uma pessoa estranha no condomínio. 

Direito de preferência do coerdeiro

Enquanto a herança permanece indivisa, o coerdeiro não pode ceder sua quota hereditária a uma pessoa estranha à sucessão sem antes oferecê-la aos demais herdeiros, nas mesmas condições.

A regra está prevista nos arts. 1.794 e 1.795 do Código Civil.

Se o coerdeiro não for informado sobre a cessão, poderá depositar o preço e requerer para si a quota cedida. O prazo para exercer esse direito é de 180 dias após a transmissão.

Quando mais de um coerdeiro quiser exercer a preferência, a quota cedida será distribuída entre os interessados proporcionalmente às respectivas quotas hereditárias.

Direito de preferência contratual

As partes também podem estabelecer uma cláusula de preferência em um contrato de compra e venda.

Nesse pacto, o comprador fica obrigado a oferecer o bem ao vendedor original caso decida vendê-lo ou dá-lo em pagamento. O antigo proprietário poderá adquirir novamente o bem, desde que aceite as condições do futuro negócio.

Se o contrato não estabelecer um prazo específico para manifestação, o art. 516 do Código Civil determina que a preferência caducará se não for exercida:

• em três dias, quando se tratar de bem móvel;
• em 60 dias, quando se tratar de bem imóvel.

O pacto de preferência não se confunde com a retrovenda. Na retrovenda, o vendedor pode reservar o direito de recuperar o imóvel dentro do prazo estabelecido em lei. Na preferência, o direito somente pode ser exercido se o comprador decidir realizar uma nova venda ou dação em pagamento.

Quais são os prazos do direito de preferência?

Não existe um prazo único. O período para manifestação ou para adoção da medida judicial varia conforme a origem da preferência.

Situação	Prazo principal
Locatário após receber a proposta	30 dias para aceitar
Locatário que pretende haver o imóvel para si	6 meses a partir do registro da alienação
Condômino preterido	180 dias a partir da ciência da venda
Coerdeiro preterido	180 dias após a transmissão
Preferência contratual sobre bem móvel, sem prazo estipulado	3 dias
Preferência contratual sobre bem imóvel, sem prazo estipulado	60 dias

Além do prazo, devem ser observados os demais requisitos de cada modalidade, como a necessidade de notificação, averbação do contrato ou depósito do preço.

Por isso, a contagem não deve ser feita sem antes identificar a origem e o regime jurídico da preferência discutida.

Como deve ser feita a notificação para o exercício da preferência?

A notificação deve dar ao titular ciência inequívoca do negócio e apresentar todas as condições necessárias para que ele decida se pretende exercer a preferência.

Embora a forma da comunicação possa variar, é recomendável utilizar um meio que permita comprovar:

• o conteúdo integral da proposta;
• a data de envio;
• a data de recebimento;
• a identidade do destinatário;
• as condições oferecidas ao terceiro.

A notificação extrajudicial é uma das formas mais seguras, mas também podem ser utilizados outros meios que produzam prova suficiente da ciência do titular.

Uma comunicação genérica ou incompleta pode ser insuficiente para iniciar o prazo. Informar apenas a intenção de venda, sem indicar preço e condições de pagamento, por exemplo, impede que o titular avalie se deseja adquirir o bem nas mesmas condições.

Quais são os efeitos do descumprimento do direito de preferência?

Os efeitos dependem da modalidade de preferência e do cumprimento dos requisitos legais.

Em determinadas hipóteses, o titular preterido pode requerer judicialmente a adjudicação do bem ou da quota transferida. Isso significa pedir que o bem seja atribuído a ele mediante o depósito do preço pago pelo terceiro.

Em outras situações, o descumprimento permite apenas a cobrança de perdas e danos.

Efeitos para o locatário

Se o imóvel for vendido sem que o locatário tenha a oportunidade de exercer sua preferência, ele poderá reclamar perdas e danos.

Para haver o imóvel para si, porém, o art. 33 da Lei do Inquilinato exige o cumprimento de requisitos específicos. O locatário deve:

• depositar o preço e as demais despesas da transferência;
• ajuizar a ação no prazo de seis meses contado do registro da alienação;
• comprovar que o contrato de locação estava averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.

Sem a averbação prévia do contrato, permanece possível discutir perdas e danos, mas não exigir a transferência do imóvel com fundamento no art. 33.

Efeitos para o condômino ou coerdeiro

O condômino e o coerdeiro preteridos podem, observados os requisitos legais, depositar o preço e requerer para si a parte ou quota transferida.

Nessas situações, a adoção da medida dentro do prazo de 180 dias é indispensável. O transcurso do prazo provoca a decadência do direito.

Efeitos na preferência contratual

O comprador que descumpre o pacto de preferência responde pelas perdas e danos causados ao vendedor original.

Se o terceiro adquirente tiver agido de má-fé, sabendo da existência da preferência e colaborando para sua violação, poderá responder solidariamente pelos prejuízos, conforme o art. 518 do Código Civil.

Em regra, a preferência contratual não confere ao antigo vendedor o direito de retirar o bem do terceiro e adjudicá-lo para si.

É possível renunciar ao direito de preferência?

A possibilidade e os efeitos da renúncia precisam ser analisados de acordo com a origem da preferência e as circunstâncias concretas.

A recusa de uma proposta específica não representa, necessariamente, uma renúncia definitiva. Se houver alteração do preço, da forma de pagamento ou de outra condição relevante, poderá surgir a necessidade de uma nova comunicação.

Para evitar controvérsias, a manifestação de recusa deve identificar claramente a proposta à qual se refere. Da mesma forma, a aceitação deve ser inequívoca e abranger integralmente as condições apresentadas.

O que o advogado deve analisar nesses casos?

A atuação em casos envolvendo direito de preferência exige a identificação precisa da norma aplicável. Antes de definir a medida adequada, o advogado deve verificar:

1. se a preferência decorre da lei ou de contrato;
2. qual hipótese legal ou cláusula contratual fundamenta o direito;
3. quando o titular tomou ciência da negociação;
4. se a comunicação apresentou todas as condições do negócio;
5. se a venda ocorreu em condições diferentes das informadas;
6. qual prazo deve ser observado;
7. se existe necessidade de depósito do preço;
8. se o caso permite adjudicação ou apenas indenização.

Também é importante reunir contratos, notificações, comprovantes das comunicações, propostas de terceiros, matrícula atualizada do imóvel e documentos relacionados à transferência.

Esses elementos permitem avaliar se o caso exige uma manifestação extrajudicial, uma ação para adjudicação do bem, um pedido de perdas e danos ou outra providência compatível.

Conclusão

O direito de preferência assegura prioridade na aquisição de um bem ou direito, mas seu exercício depende da modalidade aplicável e do cumprimento dos respectivos requisitos.

Locatários, condôminos, coerdeiros e titulares de preferência contratual estão sujeitos a prazos e efeitos diferentes. Em alguns casos, o descumprimento permite requerer o bem para si. Em outros, gera apenas responsabilidade por perdas e danos.

Por isso, é necessário analisar a origem da preferência, as condições comunicadas, o momento da ciência e os documentos relacionados ao negócio antes de definir a estratégia jurídica.

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