6 principais motivos para pedir a revisão de um financiamento imobiliário

Os contratos de financiamento imobiliário normalmente estabelecem obrigações que podem permanecer por décadas. Nesse período, juros, índices de atualização, seguros, tarifas e sistemas de amortização influenciam diretamente o valor das parcelas e a evolução do saldo devedor.

Quando o cliente percebe que a dívida não diminui como esperado ou encontra uma cobrança que não compreende, é comum surgir a dúvida sobre a possibilidade de revisar o contrato. No entanto, o valor elevado da prestação ou a longa duração do financiamento não são suficientes, por si sós, para demonstrar uma irregularidade.

A revisão de financiamento imobiliário depende da identificação de uma cláusula abusiva, de uma cobrança sem respaldo contratual ou de uma diferença entre as condições pactuadas e os valores efetivamente exigidos.

A seguir, conheça os principais motivos que podem justificar uma análise revisional.

O que é a revisão de financiamento imobiliário?

A revisão de financiamento imobiliário consiste na análise das cláusulas e dos valores cobrados pela instituição financeira para verificar se a operação está sendo executada conforme o contrato e a legislação aplicável.

Para estruturar adequadamente uma ação revisional, consulte o modelo de ação revisional de financiamento imobiliário.

Quando uma irregularidade é identificada, o mutuário pode solicitar a correção diretamente à instituição financeira ou, conforme as circunstâncias, propor uma ação revisional.

A medida pode buscar, por exemplo:

• o recálculo do saldo devedor;
• o afastamento de uma cobrança indevida;
• a adequação dos juros;
• a restituição ou compensação de valores;
• o cumprimento das condições originalmente contratadas.

Antes de adotar qualquer medida, o advogado deve comparar o contrato, a proposta, os extratos e a planilha de evolução da dívida. Esse cuidado evita pedidos genéricos e ajuda a demonstrar qual cobrança teria provocado prejuízo ao cliente.

Para compreender melhor essa etapa, veja também como fazer uma revisão de contrato com o apoio da inteligência artificial.

1. Cobranças diferentes das previstas no contrato

Um dos principais motivos para pedir a revisão ocorre quando a instituição financeira cobra valores ou aplica critérios diferentes daqueles previstos no instrumento contratual.

O problema pode aparecer na taxa de juros, no índice utilizado para atualizar o saldo, no valor dos seguros ou na incidência de alguma tarifa não apresentada ao cliente no momento da contratação.

Nessa situação, é importante comparar:

• a simulação entregue antes da contratação;
• a proposta aceita pelo cliente;
• o contrato definitivo;
• o demonstrativo do Custo Efetivo Total;
• os boletos e extratos das parcelas;
• a planilha de evolução do saldo devedor.

O Custo Efetivo Total (CET) deve reunir os custos relacionados à operação, como juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas. Seu cálculo e sua apresentação são disciplinados pela Resolução CMN nº 4.881/2020.

Uma diferença entre a simulação e o contrato não torna a operação automaticamente irregular, pois a proposta pode sofrer alterações antes da assinatura. O ponto relevante é verificar se o cliente foi devidamente informado e se os valores cobrados correspondem às condições efetivamente contratadas.

2. Juros potencialmente abusivos

A cobrança de juros excessivos é um dos fundamentos mais associados às ações revisionais. Entretanto, a análise não pode se apoiar apenas na alegação de que a taxa é alta.

O Superior Tribunal de Justiça entende que a estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano não demonstra abusividade por si só. Da mesma forma, o simples fato de a taxa contratada superar a média do mercado não conduz automaticamente à sua revisão.

De acordo com o entendimento do STJ sobre juros em contratos bancários, a revisão é excepcional e exige a demonstração concreta de uma desvantagem exagerada, consideradas as particularidades da operação.

A taxa média divulgada pelo Banco Central pode ser utilizada como referência, mas deve corresponder à mesma modalidade de crédito e ao período em que o contrato foi celebrado. Também devem ser considerados fatores como prazo, risco da operação, garantias e perfil do contratante.

Portanto, não basta comparar a taxa do contrato com um percentual genérico. O advogado precisa demonstrar por que aquela cobrança seria excessiva nas circunstâncias específicas do financiamento.

Confira também 5 dicas para analisar contratos de financiamento imobiliário

3. Capitalização de juros sem previsão contratual clara

Outro motivo que pode justificar a revisão é a cobrança de juros capitalizados sem previsão clara no contrato.

A capitalização ocorre quando os juros são incorporados ao saldo sobre o qual serão calculados os juros dos períodos seguintes. Nos contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional após 31 de março de 2000, a capitalização com periodicidade inferior à anual pode ser admitida, desde que expressamente pactuada.

Por isso, a análise deve verificar:

• se a capitalização está prevista no contrato;
• qual é a periodicidade utilizada;
• se as taxas mensal e anual foram informadas;
• se o cálculo efetivamente aplicado corresponde à cláusula;
• se existe capitalização diária sem indicação expressa da taxa diária.

Também é importante diferenciar a capitalização de juros do sistema de amortização. A utilização da Tabela Price, isoladamente, não comprova a existência de anatocismo. Essa conclusão normalmente depende da análise da evolução da dívida e, em alguns casos, de perícia contábil.

O fundamento revisional se torna mais consistente quando a memória de cálculo demonstra que a instituição financeira adotou uma forma de capitalização que não estava claramente prevista ou aplicou uma periodicidade diferente da contratada.

4. Erros no sistema de amortização ou no saldo devedor

O contrato deve informar como cada pagamento será dividido entre amortização do principal, juros e outros encargos. Se a instituição financeira aplicar um sistema diferente do contratado ou calcular incorretamente a evolução da dívida, pode haver fundamento para revisão.

Alguns sinais que merecem investigação são:

• saldo devedor incompatível com os pagamentos realizados;
• aplicação de índice diferente do previsto;
• cobrança duplicada de atualização;
• ausência de amortização do principal;
• amortização negativa sem explicação;
• divergência entre a planilha contratual e os extratos;
• alteração do método de cálculo durante o financiamento.

O fato de o saldo diminuir lentamente não comprova, sozinho, uma irregularidade. Em contratos longos, é possível que uma parcela maior dos pagamentos iniciais seja destinada aos juros, especialmente conforme o sistema de amortização adotado.

Por isso, é necessário reconstruir a evolução da dívida. O advogado pode identificar as cláusulas relevantes e as divergências documentais, mas a demonstração do erro pode exigir cálculo técnico ou perícia contábil.

5. Tarifas, seguros ou serviços cobrados indevidamente

O financiamento imobiliário também pode incluir tarifas administrativas, seguros e despesas relacionadas à avaliação e ao registro do imóvel. Essas cobranças devem estar claramente discriminadas e corresponder a serviços efetivamente prestados.

A tarifa de avaliação do bem, por exemplo, não é automaticamente ilegal. Entretanto, o STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 958, reconheceu a possibilidade de questionamento quando o serviço não tiver sido prestado ou quando houver onerosidade excessiva. O mesmo raciocínio pode alcançar a tarifa de registro do contrato, conforme as circunstâncias da operação.

O advogado deve verificar:

• qual serviço justificou a cobrança;
• se o serviço foi efetivamente realizado;
• se o valor é compatível com a atividade prestada;
• se a tarifa aparece no contrato e no CET;
• se houve cobrança duplicada;
• se o cliente pôde escolher a seguradora.

Nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, determinados seguros integram a operação. Isso, porém, não significa que a instituição financeira possa impor livremente qualquer seguradora ou produto.

A discussão sobre venda casada depende da análise concreta. Se o contrato permitia a escolha da seguradora e o consumidor teve alternativas efetivas, a simples contratação conjunta não será necessariamente considerada abusiva.

6. Encargos indevidos em razão do atraso

Quando o cliente deixa de pagar alguma parcela, podem incidir multa, juros moratórios e outros encargos previstos no contrato. A revisão pode ser cabível quando essas cobranças ultrapassam os limites legais, não estão claramente pactuadas ou são acumuladas de maneira indevida.

Nessa etapa, o advogado deve identificar separadamente:

• os juros remuneratórios;
• os juros de mora;
• a multa;
• a correção monetária;
• as despesas de cobrança;
• os honorários extrajudiciais;
• os demais encargos incidentes durante a inadimplência.

Também é necessário conferir se o saldo apresentado para regularização da dívida corresponde às cláusulas contratuais.

Nos contratos garantidos por alienação fiduciária, a inadimplência pode levar à consolidação da propriedade e à realização de leilões extrajudiciais, conforme a Lei nº 9.514/1997. Por isso, a análise deve ser realizada com rapidez quando o cliente já recebeu uma intimação.

É importante diferenciar a revisão das cláusulas do contrato de eventuais irregularidades no procedimento de execução da garantia. Uma cobrança pode estar corretamente prevista, mas a intimação, a consolidação da propriedade ou o leilão podem apresentar vícios próprios.

Encontrou uma possível irregularidade no financiamento?

Depois de identificar uma cobrança incompatível com o contrato, o próximo passo é organizar os documentos, delimitar as cláusulas questionadas e demonstrar como a irregularidade afetou o saldo devedor.

A Jurídico AI pode ajudar o advogado a transformar essa análise em uma atuação mais estruturada, seja na elaboração de uma notificação extrajudicial, na organização dos fundamentos jurídicos ou na preparação de uma ação revisional.

Com as informações do caso e os documentos da operação, a plataforma auxilia na construção de um documento personalizado, que deve ser revisado pelo profissional e complementado por cálculos técnicos quando necessário.

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