STJ decide que fiador pode ser incluído no cumprimento de sentença em ação renovatória
Carlos Moura
06/03/2025
6 minutos
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores podem ser incluídos diretamente no cumprimento de sentença da ação renovatória, mesmo que não tenham integrado a fase de conhecimento do processo.
Essa decisão traz impactos relevantes para locadores, locatários e fiadores em contratos de locação comercial.
Neste artigo, analisamos o entendimento do STJ, os fundamentos da decisão e as implicações práticas para advogados que atuam com direito imobiliário e locações comerciais. Confira!
Prazos do Cumprimento de Sentença
O que decidiu o STJ sobre a inclusão do fiador na ação renovatória?
O STJ entendeu que, mesmo que o fiador não tenha participado da fase de conhecimento da ação renovatória, ele pode ser incluído no cumprimento de sentença caso a dívida locatícia não seja quitada pelo locatário.
Segundo a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, a responsabilidade do fiador na locação comercial decorre da fiança contratual e, por isso, ele pode ser diretamente acionado na fase de execução, sem necessidade de figurar na fase de conhecimento do processo.
Essa decisão foi tomada no julgamento, REsp 2.167.764, em que o tribunal reafirmou o entendimento de que o fiador pode ser cobrado judicialmente mesmo sem ter sido citado na fase inicial da ação renovatória.
Art. 523 do CPC no Cumprimento de Sentença
Impactos da decisão para locadores, locatários e fiadores
Para os locadores
- A decisão reforça a segurança jurídica dos contratos de locação comercial, garantindo que os fiadores possam ser responsabilizados em caso de inadimplência.
- Possibilita a cobrança direta dos fiadores na fase de execução, reduzindo o risco de prejuízos financeiros ao locador.
Para os locatários
- O entendimento do STJ aumenta a responsabilidade do locatário em manter os pagamentos em dia, já que o fiador poderá ser acionado diretamente na fase de cumprimento de sentença.
- Em caso de inadimplência, o locatário poderá enfrentar dificuldades para obter novas garantias em contratos futuros.
Para os fiadores
- A decisão reforça a importância de avaliar cuidadosamente os riscos ao assumir a posição de fiador em contratos comerciais.
- Fiadores podem ser surpreendidos com cobranças judiciais mesmo sem terem sido citados na fase inicial da ação renovatória.
- Recomenda-se atenção especial às cláusulas contratuais e, sempre que possível, a inclusão de limites na fiança prestada.
Como os advogados podem atuar nesses casos?
A decisão do STJ exige que advogados que atuam com locações comerciais e ações renovatórias adotem estratégias mais precisas para proteger os interesses de seus clientes. Algumas medidas recomendadas incluem:
Análise detalhada do contrato de locação
- Verificar se há previsão expressa de responsabilidade do fiador por dívidas futuras.
- Avaliar se a fiança prestada cobre obrigações derivadas da ação renovatória.
Orientação preventiva a fiadores
- Informar aos fiadores que podem ser cobrados judicialmente na fase de execução.
- Recomendar a inclusão de cláusulas que limitem a responsabilidade da fiança.
Acompanhamento processual
- Monitorar as ações renovatórias em que clientes são parte, garantindo que todas as possibilidades de defesa sejam exploradas.
- Buscar a exclusão da fiança quando não houver previsão expressa no contrato.
Utilização de ferramentas de IA para otimizar petições e defesas
- Inteligência Artificial para advogados pode ajudar na elaboração de contestações, impugnações ao cumprimento de sentença e petições para limitar a responsabilidade do fiador.
Fiadores na ação renovatória: o que muda após decisão do STJ?
A decisão do STJ sobre a inclusão de fiadores no cumprimento de sentença da ação renovatória tem grande impacto no mercado de locações comerciais.
Com esse entendimento, os fiadores podem ser cobrados judicialmente mesmo sem terem participado da fase inicial do processo.
Para advogados que atuam na área imobiliária, é essencial acompanhar essa jurisprudência e adotar estratégias preventivas para proteger os interesses de locadores, locatários e fiadores.
Além disso, a utilização de ferramentas como a Jurídico AI pode otimizar a elaboração de peças processuais e garantir argumentação robusta em litígios sobre o tema.
O STJ igualmente definiu que encargos vencidos no curso da ação de despejo devem integrar a condenação.
Se você atua no Direito Imobiliário, fique atento a esse novo entendimento do STJ e adapte sua atuação para proteger os interesses de seus clientes.
Confira também nosso Modelo de Contrato de Renovação de Aluguel
O fiador pode ser incluído no cumprimento de sentença da ação renovatória?
Por que o fiador pode ser cobrado sem ter participado da ação?
O que a decisão muda para os locadores?
Quais os riscos para quem aceita ser fiador?
O que o advogado deve analisar no contrato de locação?
Como orientar fiadores diante da decisão?
O fiador pode se defender da inclusão?
A decisão afeta o locatário?
Carlos Moura
06/03/2025
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