O Supremo Tribunal Federal decidiu que os municípios não podem utilizar a área do imóvel como critério autônomo para estabelecer uma alíquota maior de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

O entendimento foi firmado por unanimidade no julgamento do ARE 1.593.784/SC, sob a sistemática da repercussão geral. A decisão deverá ser observada pelos tribunais nos processos que discutem a mesma questão.

O que decidiu o STF sobre a alíquota do IPTU?

No julgamento do Tema 1.455, o STF fixou a seguinte tese:

“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.”

O artigo 156, § 1º, da Constituição permite que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel. Também autoriza a adoção de alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade.

Para o STF, entretanto, a metragem não se confunde com esses critérios e, por isso, não pode ser utilizada isoladamente para aumentar a alíquota do imposto.

O relator, ministro Dias Toffoli, explicou que o uso do imóvel está relacionado à sua destinação, como residencial, comercial ou industrial, e não ao seu tamanho.

A decisão representa mais um limite constitucional ao poder de tributar dos municípios. Outros limites e hipóteses de afastamento da cobrança podem ser encontrados no artigo da Jurídico AI sobre imunidade tributária e suas aplicações práticas.

Entenda o caso julgado pelo STF

A discussão teve origem na Lei Complementar nº 639/2018 do município de Chapecó, em Santa Catarina. A norma estabelecia alíquota de 1% para unidades imobiliárias residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados.

No caso analisado, os imóveis residenciais abaixo dessa metragem estavam sujeitos à alíquota de 0,5%.

A Justiça de Santa Catarina considerou a diferenciação inconstitucional, determinou a aplicação da alíquota de 0,5% e reconheceu o direito à restituição dos valores pagos a mais no período não prescrito.

O município recorreu ao STF e sustentou que imóveis maiores representariam uma utilização mais intensa do solo urbano. Também defendeu que a metragem poderia funcionar como elemento relacionado ao uso e à tipologia do imóvel.

O argumento não foi acolhido. Para o Supremo, a Emenda Constitucional nº 29/2000 não concedeu liberdade irrestrita aos municípios para criar novos critérios de progressividade do IPTU.

Imóveis maiores deixarão de pagar IPTU mais caro?

A decisão não significa que todos os imóveis maiores deverão pagar o mesmo valor de IPTU que propriedades menores.

A área construída pode ser considerada na apuração do valor venal do bem, que corresponde à base de cálculo do imposto. Assim, um imóvel maior ou mais valorizado ainda pode gerar uma cobrança mais elevada.

O que o STF proibiu foi a utilização da metragem como critério autônomo para aplicar uma alíquota superior.

Por exemplo: o município não pode determinar que imóveis com menos de 400 metros quadrados serão tributados em 0,5%, enquanto aqueles que ultrapassarem essa metragem estarão sujeitos à alíquota de 1%, quando a diferenciação estiver baseada apenas no tamanho da propriedade.

Portanto, é necessário distinguir dois elementos:

• Base de cálculo: corresponde, em regra, ao valor venal do imóvel e pode ser influenciada por fatores como metragem, padrão construtivo e localização;
• Alíquota: percentual aplicado sobre o valor venal, que não pode ser aumentado apenas porque o imóvel ultrapassa determinada área.

O que muda para municípios e contribuintes?

Com a definição do Tema 1.455, os municípios que adotam alíquotas diferentes de IPTU com base na área do imóvel deverão verificar se suas legislações estão de acordo com o entendimento do STF.

Para os contribuintes, a decisão pode fundamentar o questionamento de cobranças realizadas com base em normas semelhantes à examinada pelo Supremo.

Dependendo da situação, o contribuinte poderá buscar a desconstituição do lançamento. A Jurídico AI disponibiliza um conteúdo específico sobre quando cabe a ação anulatória de débito fiscal, incluindo orientações sobre o momento da cobrança e a estrutura da medida judicial.

Também poderá ser discutida a devolução dos valores pagos indevidamente ou em excesso. Essa restituição, contudo, não ocorre automaticamente.

Cada caso deve ser analisado considerando:

• a legislação do município;
• o critério efetivamente utilizado para definir a alíquota;
• os documentos e carnês de IPTU;
• os pagamentos realizados;
• a eventual existência de processo anterior;
• o prazo para solicitar a restituição.

Em regra, o pedido de restituição de tributos pagos indevidamente está sujeito ao prazo de cinco anos previsto no artigo 168 do Código Tributário Nacional. Para compreender os requisitos e as vias disponíveis, confira o guia da Jurídico AI sobre repetição de indébito no Direito Tributário.

A decisão permite a devolução do IPTU pago a mais?

A decisão do STF pode servir como fundamento para pedidos de restituição quando o contribuinte tiver pagado uma alíquota maior em razão exclusivamente da área do imóvel.

Isso não significa, porém, que todo proprietário de imóvel de grande metragem tenha direito à devolução.

Antes de formular o pedido, é necessário verificar se a lei municipal realmente utiliza a área como critério para aumentar a alíquota. Também deve ser analisado se o valor mais elevado decorreu da alíquota ou apenas do valor venal da propriedade.

Caso a metragem tenha influenciado somente a avaliação do imóvel e, consequentemente, a base de cálculo, a situação não está necessariamente abrangida pela tese do Tema 1.455.

Qual é o impacto do Tema 1.455 para a advocacia?

A decisão abre espaço para uma revisão mais cuidadosa das legislações municipais e dos lançamentos de IPTU.

Na análise do caso concreto, o advogado deverá comparar as faixas de alíquotas previstas na lei local, identificar os critérios utilizados pelo município e conferir os carnês e demonstrativos de cálculo do imposto.

Também será importante avaliar qual medida é mais adequada: pedido administrativo de revisão, ação declaratória, ação anulatória ou ação de repetição de indébito.

Esse tipo de revisão integra a atuação do advogado na identificação e recuperação de tributos cobrados indevidamente. Veja também como funciona o planejamento tributário e a atuação do advogado.

O julgamento foi concluído no Plenário Virtual em 5 de agosto de 2026. O acórdão de mérito foi publicado em 14 de agosto, e a decisão também foi divulgada no portal de notícias do STF.